Immaginiamo di aver finalmente preso la decisione di ristrutturare casa e abbiamo già a disposizione l’Architetto che ci seguirà in questa avventura. Le idee sono tante, magari anche un po’ ambiziose, ma non riusciamo a mettere in fila tutto quello che vogliamo e desideriamo. C’è quindi bisogno innanzitutto di capire cosa veramente ci aspetta e come fare a risolvere tutti i dubbi e le ansie che non ci fanno stare tranquilli.
Probabilmente abbiamo nel frattempo fatto delle ricerche su internet e valutato l’aspetto degli sgravi fiscali, i permessi necessari, i costi che dovremo affrontare e magari anche le soluzioni di arredo e dei materiali che più ci piacciono, ma non sappiamo nemmeno da dove partire. Facciamo fatica a renderci conto della vastità degli argomenti tecnico/normativi che ruotano intorno ad un processo edilizio come quello della ristrutturazione. Il settore è talmente specifico e intricato che solo un tecnico professionista può essere in grado di spiegarci, affrontando insieme a noi i passi necessari, accompagnandoci in questo percorso che può essere stimolante ma allo stesso tempo anche assai tortuoso.
I passaggi che di seguito verranno descritti serviranno proprio a sintetizzare i punti che a mio avviso un Architetto deve mettere in pratica per raggiungere il miglior risultato possibile. Potrebbe sembrare tutto un po’ scontato, soprattutto per chi è del mestiere, ma credo che sia giusto che il cliente sappia a monte come dovrebbe a mio essere un corretto approccio.
Le 6 fasi per una Ristrutturazione di qualità
1- Verifica dello stato dei luoghi e della legittimità dell’immobile
Il primo passo fondamentale riguarda la visita dell’immobile da parte dell’Architetto, con lo scopo di prendere visione dello stato di fatto , delle reali condizioni e delle caratteristiche strutturali e funzionali. Il tutto relazionato al contesto. Gli interventi sul fabbricato, in particolare quelli che riguardano le facciate e comunque le parti esterne, devono essere infatti considerati in rapporto anche all’ambiente a agli edifici circostanti, nonché ad eventuali vincoli (linee elettriche, fossi, strade, ecc..) che ne possano limitare le potenzialità di intervento.
Il passo successivo riguarda il rilievo dettagliato del fabbricato al fine di poter avere l’esatta distribuzione e dimensionamento degli ambienti e di tutti gli elementi integrati (aperture, sbalzi, materiali, ecc..) e poter quindi raffrontare la situazione sul posto con quanto effettivamente autorizzato. Questo passo è fondamentale e comporta da parte del tecnico una ricerca presso gli archivi comunali di tutta la documentazione a suo tempo presentata e che di fatto ha legittimato l’immobile. Qualora si dovessero riscontrare delle difformità, sarà cura dell’Architetto definire la procedura corretta che possa regolarizzare il tutto.
2- Verifica di fattibilità e progetto preliminare
Le verifiche di fattibilità consistono nel definire le potenzialità dell’immobile, ovvero cosa è consentito fare e quali invece sono le sue limitazioni. Vengono effettuate tramite lo studio della normativa vigente e se necessario fissando incontri con i tecnici comunali.
Il tutto dipende dal contesto urbanistico in cui si trova, da quali vincoli gravano eventualmente su quell’area, dalla capacità edificatoria, e così via. Sono accertamenti che in realtà vengono effettuati già in via preliminare e si susseguono fino alla fase avanzata del progetto. Fase che affronteremo successivamente.
Effettuati i rilievi del caso, verificata la regolarità del fabbricato e le fattibilità di intervento, finalmente l’Architetto può procedere con le bozze progettuali basate sulle richieste e sui gusti trasmessi dal cliente. Questa fase porta alla definizione del progetto preliminare, dove vengono definite le nuove distribuzioni degli ambienti e delle idee riguardanti i materiali e le finiture. In questa fase spesso il cliente si aspetta di essere “stupito”, di vedere soluzioni ideali che solo l’esperienza e l’abilità di un Architetto possono concepire Una delle grandi difficoltà in cui emerge la creatività del progettista è quella di unire un’idea di progetto ai vincoli normativi, districandosi tra i mille regolamenti e interpretazioni, tipici della burocrazia nel nostro paese.
3- Progetto definitivo e presentazione degli atti autorizzativi
Si è constatata la regolarità del fabbricato, sono state effettuate tutte le verifiche necessarie e abbiamo scelto l’idea dell’Architetto perfetta per le nostre esigenze. A questo punto si possono approfondire tutti gli aspetti tecnici, riguardanti le parti architettoniche, impiantistiche e strutturali, con il coinvolgimento del termotecnico e dell’ingegnere strutturista. E’ chiaro che in questo caso stiamo parlando probabilmente di una ristrutturazione sostanziale, che riguarda i principali componenti dell’immobile, da quelli impiantistici fino alle strutture portanti. Questo step, oltre ad aiutarci a dettagliare maggiormente il progetto, è necessario al fine di predisporre le pratiche amministrative da consegnare ai vari Enti.
Le pratiche edilizie infatti si compongono di una mole importante di documenti (ahimè!!), che vengono richiesti in funzione del tipo di intervento e del tipo di autorizzazione da richiedere. Il tutto, una volta consegnato, rimane in attesa dell’ottenimento dei nulla osta necessari. Alcune pratiche una volta presentate (es. manutenzioni straordinarie senza opere strutturali) possono avere efficacia pressoché immediata. Altre, invece, necessitano di tempi di attesa ben più lunghi, nell’ordine anche di diversi mesi.
Una volta ottenute le autorizzazioni richieste, possiamo finalmente dare inizio ai lavori. Ciò significa che nel frattempo abbiamo provveduto a definire l’Impresa esecutrice, nonché le varie ditte e artigiani necessari.